Ska du bygga hyreshus? Här är checklistan du inte vill missa

Om du är ägare till ett stycke tomtmark, kan det vara ekonomiskt intressant att bygga hyreshus. Eller om du har pengar att investera, kan du köpa mark för att bygga ett – eller flera – flerbostadshus.

Det behöver inte nödvändigtvis vara mer komplicerat att bygga ett flerfamiljshus än en villa, men det finns en del att tänka på, saker vi försökt sammanfatta i denna artikel.

1. Mark att bygga hyreshus på

Mark är naturligtvis förutsättningen för att bygga, men de första frågorna att svara på är: Får man bygga? Vad får man bygga? Hur får man bygga?

Hos kommunen finns översiktsplanen och eventuellt en detaljplan. En genomgång av planerna berättar t ex vilken typ av byggnader man får bygga och hur de får se ut, hur högt får man bygga och hur stor andel av tomten som får bebyggas. Finns ”prickmark” på plankartorna, får inte den delen av tomten bebyggas alls. Ibland går det att ändra eller justera planerna, men det är också en fråga om tid och kostnader. Svaren på denna typ av frågor finns på kommunens byggnadskontor.

2. Markförutsättningar för hyreshus

Om det finns arkeologiska lämningar på tomten är det byggherren – du – som får stå för utgrävningskostnaden och förseningen i bygget. Vissa kartor, men framförallt stadsantikvarien i kommunen eller länsantikvarien på länsstyrelsen kan informera om det kända läget. Risken finns dock att man upptäcker något under arbetenas gång, men ju mer man undersökt, desto mindre är denna risk.

Kontrollera vad marken har använts till tidigare. T ex bör gammal industrimark analyseras för eventuella föroreningar – en sanering kan bli kostsam. Kolla om det finns förelägganden.

Om schaktarbetena generellt bedöms bli omfattande, är det bra att få en kostnadsbedömning av en markentreprenör – det kan t ex vara dyrt att bli av med schaktmassor.

Markundersökningen är viktig. Ett grundlig undersökning med avseende på tex markradon och markens bärighet, innan man drar igång projektet på allvar.

3. Infrastruktur – vad finns och vem ansvarar?

När man förvissat sig om att man får lov att bygga hyreshus på marken/tomten, ska man kontrollera vad som gäller med anslutande vägar, VA, el, värme (fjärrvärme, gas), fiber m m. Ta reda på vilka kostnader som belastar byggherren (dig), vem som utför eventuella arbeten och vilken tidshorisont det handlar om. Vad säger exploateringsavtalet?

4. För vem bygger vi flerbostadshusen?

Hur ska huset/husen se ut ur synvinkeln målgrupp? Här tar man t ex hänsyn till åldersgrupp (t ex studenter, barnfamiljer, 55+) och socioekonomisk struktur på orten. Hur ser behoven av bostäder ut i kommunen? Kommunen kan ha speciella intentioner för byggande i det aktuella området och statliga bidrag kan påverka vad som ska byggas.

5. Högt eller lågt hyreshus?

Marklägenheter eller ”höghus”? Hur högt man får bygga avgörs i detaljplanen, men markutnyttjandet blir naturligtvis effektivare, ju högre man bygger. Samtidigt ökar byggkostnaden med högre byggnader och som byggherre får man göra en avvägning.

6. Material och teknik

Betong, trä eller alternativa material? Principiellt är det dyrare med betong, men samtidigt har det längre livslängd och lägre underhållskostnader. Man kan också välja olika grader av prefabricering, från rent lösvirkesbygge till prefabricerade moduler, t o m med alla installationer och ytskikt på plats.

Vad man väljer kan påverkas av vem man bygger för – ska t ex huset behållas i förvaltning eller säljas?

7. Värmekälla till hyreshus

Här kommer kommunens planer in i bilden. Om fjärrvärme är framdragen, undersöker man vad som gäller för att ansluta sig och vilka kostnader det medför. Kanske ligger man geografiskt så att gas är en möjlighet. Alternativet är någon typ av värmepump:

  • frånluftsvärmepump inkluderar ventilationen i en lösning men med högre driftskostnad
  • luft/vatten, lätt placerad men ger en utomhusdel som tar plats
  • geotermisk värme (jord- eller bergvärme), dyrare att installera men låg driftskostnad

8. Energiberäkning för att bygga hyreshus

Med samma konsult kan man ta frågan om energiberäkning. Drift och underhållskostnader påverkar marknadsvärdet starkt – gör en djupgående kalkyl avseende val av energikälla, värmedistribution, u-värde i stommaterial och fönster/dörrar och, inte minst, typ av ventilation och energiåtervinning.

9. Vad och hur mycket kan man hyra ut?

  • Ur ekonomisk synvinkel ska man utnyttja sin byggrätt maximalt, bygga så mycket man får enligt detaljplanen.
  • Hyr mycket av bottenytan kan man hyra ut? Att minska tjockleken i ytterväggarna ger fler kvm att hyra ut, men tunnare väggar medger mindre isolering; alltså måste det till högre isoleringskvalitet för att affären ska gå ihop; kan man hyra ut så många fler kvm att det betalar kostnaden för bättre isolering?
  • Man kan också försöka få till en ändring i plan, som gör att man kan bygga huset några decimeter bredare eller längre och därmed vinna ytterligare uthyrningsbar yta, kanske så mycket som ett par lägenheter till.
  • Ett mål kan vara att minimera korridorer och andra kommunikationsytor, som ingen direkt betalar för
  • Enskilda entréer i markplan eliminerar trappstädning, men kan öka ”värmeläckaget” (fler dörrar med direkt utomhuskontakt kan stå öppna).
  • Genom att inte använda traditionell ventilationsteknik, med utrymmeskrävande trummor och rör, kan man vinna volym, eftersom trummor och aggregat ofta finns dolda i innertak och andra utrymmen. Istället kan man få ökad takhöjd eller befintlig takhöjd och sänkt byggnadshöjd. Exempel på sådant smart ventilationssystem, som inte behöver trummor eller aggregat, är Lunos e2.

10. Kalkyler för att bygga hyreshus

Total projektkostnad

Med ett fullständigt kostnadsunderlag, kan man kalkylera den totala projektkostnaden:

  • Markkostnad
  • Infrastruktur
  • Byggherrekostnad
  • Byggnadsentreprenad totalt
  • Div övrigt

Intäkter

Intäktssidan slutar ofta i vad en marknadsmässig hyra blir för det aktuella läget. Att fundera på är om eventuella investeringsbidrag är intressanta. Enkelt uttryckt, ett investeringsbidrag vid byggnation, kopplat till att hyran hålls lägre framgent.

DoUH – Drift och Underhåll

Generellt finns det schablonvärde för drift och underhåll som brukar stämma ganska väl. Det bör betänkas att underhållsbehovet är mindre i början, men att kostnaden för det framtida behovet inte får glömmas.

Finansiering för att bygga hyreshus

För att bygga hyreshus behövs normalt finansiering. För finansiering av projektet behövs en värdering och som en del av den behövs bl a siffror för projektkostnad, drift och underhåll samt vilka intäkter som är att vänta. Normalt görs en värdering av en oberoende värderingsman (ofta certifierad).

Med detta underlag detta går det sedan att göra olika känslighetsanalyser, med avseende på vad effekten blir vid förändrade förutsättningar. Processen med finansiering blir, efter förutsättningarna hittills beskrivna, väldigt individuella. Förutsättningar som ort, värdering, bank (finansiär) och låntagare ger olika utfall.

Ett teoretisk exempel:

Det kan vara lurigt med markpriser, byggkostnader och lån. Utan att nämna några orter, kan man säga följande, i ”principiella” siffror:

Markköp från kommunen i ”attraktiv, större stad A”: 1.000.000 kr

Samma yta från kommunen i ”liten, mindre attraktiv ort B”: 75.000 kr

Byggkostnad stad A: 1.000.000 kr

Byggkostnad ort B: 1.000.000 kr

Men, belåningsvärdet är betydligt lägre i ”liten, mindre attraktiv ort B”, kanske 60%, medan i stad A kan man låna 80% eller mer. Det betyder att det trots allt kan vara mer lönsamt att bygga på den dyrare marken, än på den billigare. Plus att det kanske är lättare att hyra ut bostäderna i den ”attraktiva, större staden A”.

Att bygga ett hyreshus är i mångt och mycket som att bygga en villa, det är oftast omfattningen som skiljer, fler moment igång samtidigt. Om man inte är erfaren inom byggande, lämnar man kanske det praktiska i mer rutinerade händer. En annan sak som skiljer villabygget från hyreshuset, är den ekonomiska aspekten. En villa bygger man oftast till sig själv och lägger en del kostnader på ”komfort- och trivselkontot”, medan ett hyreshus måste vara ekonomiskt självbärande och ge en rimlig avkastning på det investerade kapitalet.

11. Rita och utforma hyreshuset

När man vet att det går att bygga ett hyreshus och man vet ungefär vad man vill bygga, är det dags att precisera sig. Nu kommer arkitekter och konstruktörer in – eller någon form av ”typhustillverkare”, som kan erbjuda mer eller mindre färdiga lösningar. Principen är att ju mer ”skräddarsytt” man vill ha det, desto dyrare blir både projektering och byggande, samtidigt som en del ”typhus” faktiskt kan lämna stor frihet i utformningen.

I kalkyleringsskedet har man förmodligen redan involverat de entreprenörer och valt den entreprenadform som krävs för att göra verklighet av projektet.

En bygglovsansökan med ett komplett underlag lämnas nu in till kommunens byggnadsnämnd.

12. Bygglov, startbesked

Beviljad bygglovsansökan krävs för att man ska kunna börja bygget. Ibland kan man få någon form av förhandsbesked, där kommunen berättar hur man ser på ärendet rent principiellt. Innan byggstart behövs startbesked.

13. Bygga hyreshus

Själva byggandet kan utföras på lika sätt, allt från att man själv tar ”hammaren i handen”, till nyckelfärdiga totalentreprenader. Det är en fråga om byggets storlek, konstruktion, eget kunnande, kostnader och optimalt utnyttjande av tid, kompetens och resurser.

14. OVK Obligatorisk Ventilationskontroll

Ventilationen ska besiktigas regelbundet av en certifierad kontrollant. Att detta sköts åligger byggnadens ägare och för flerbostadshus ska det, förutom vid igångsättning, ske vart 3:e eller 6:e år.

15. Kontroller och besiktningar

Ett hyreshus ska vid byggnation kontrolleras fortlöpande av KA – Kvalitetsansvarig. Till exempel är OVK en del av KAs dokumentation.

  • Slutbesiktning innan slutbesked kan erhållas, med därpå följande inflyttning.
  • 2-årsbesiktning

16. Inflyttningsmetodik för flerbostadshus

Ett fel man bara gör en gång, var det någon som sa:

Om man sätter samma inflyttningsdatum och tid för alla lägenhetsinnehavare, får man sannolikt ett litet kaos i händerna.  Alla kommer samtidigt och alla vill ha sina nycklar samtidigt. När man väl kommit in i sin nya bostad, hittar man alltid något småfel, något som behöver åtgärdas eller justeras. Och när alla gör detta samtidigt…

Smidigast är helt enkelt att sprida ut inflyttningen på ett antal dagar, så att man hinner med att ta hand om hyresgästerna.

17. Regelverk och försäkringar för att bygga hyreshus

Det är viktigt att följa gällande regelverk och undvika missar – det kan kosta såväl tid som pengar att slarva. Detta är ett brett fält och omfattar allt från att bygget ska ha försäkringar och kontrollansvarig, till att regler för t ex tillgänglighet, ventilation och brand har följts. Att utifrån projektet titta i de viktigaste delarna av Boverkets BBR är en rekommendation.

Denna ”checklista” över att bygga ett hyreshus är naturligtvis inte komplett och inget projekt är det andra riktigt likt. Men, huvuddragen finns där och de går igen i varje bygge av ett hyreshus. Följ råden från mark/grund och uppåt och var noggrann i varje steg. Anlita professionell hjälp i de steg du inte behärskar fullt ut, det betalar sig oftast!